转自：泽平宏观（ID：zepinghongguan）；作者：任泽平、甘源
自1998年住房市场化以来，中国房价几乎单边上涨。政府频频调控房市，但往往仅起到短期效果，越调越涨。
纵观全球，很少有国家可以做到保持房价长期稳定，但是德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。在历次金融危机中，德国房价从未大起大落。德国的房价长期为何如此稳定？对我米兰体育官网们有哪些借鉴意义？
1在全球“独善其身”的德国房地产市场
德国的房价以其长期的稳定性在全球独树一帜。1）从绝对住房价格来看：德国无论是名义价格还是实际价格都较低，且有较强的稳定性；2）从相对住房价格来看：德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平，甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度，房价收入比逐步下降；3）从住房拥有率来看：德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场，且有较为完备的法律体系和配套措施。超半数的居民选择租房居住，进而减少购房需求，减少价格的波动。
1.1 整体特征：房价合理，房价收入比偏低
横向来看，在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价和房价收入比偏低。从房价收入比看，慕尼黑、柏林不仅在欧洲处于低水平，在其他米兰捕鱼洲都处于低水平，伦敦、香港的大小大约是其三倍；从租房收益率看，德国在全球发达城市中处于中等水平；从房价租金比看，德国的回收期大概需要20多年，和美国相当，远小于伦敦、巴黎、深圳、香港；从房贷收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，约为伦敦的四分之一，巴黎的二分之一；从房价来看，德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米，远低于伦敦房价（28713美元/平方米）及其他发达城市。
纵向来看，德国房价保持长期稳定性。
1，1970-1981年是上升期，累计升幅约23%；2，1982-1996年是下降期，累计降幅约30%；3，1997-2007年是微幅波动期，房价基本保持稳定；4，2008-2015年是上升期，累计升幅约10%。
与德国房地产市场价格的低增长趋势不同，全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨。尤其1998年以后，全球房地产市场出现明显的集体繁荣现象。2008年次贷危机以后，全球QE和零利率，房价普涨。
德国在这几十年的波动幅度显著低于其他国家。1970-2015年，英国名义住房指数涨了50多倍，相对涨幅较小的美国都增长13倍多，只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多，但是背后的机理完全不一样，日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。
1.2 人均收入上涨，但房价收入比却下降
从整体上看，1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。从20世纪80年代以来，德国的房价收入比持续走低。德国的实际住房价格并没有与实际人均GDP保持一样的方向，打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。
通过以上分析可以发现，德国住房市场的表现与全球大多数国家不同，是哪些因素决定了德国房价表现特殊？哪些因素决定了德国房价长期保持稳定？
2德国住房供给：居住导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场规范发展
从供给层面来看，德国住房市场的主要特点是实行以居住为导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场发展规范。二战之后德国住房供给大致可分为四个阶段：
第一阶段（1949-1960年），从短缺到改善；第二阶段（1961-1981年），从改善到平衡；第三阶段（1982-2005年），从平衡到宽松；第四阶段（2006-2015年），需求和价格的回升阶段。同时德国在各个阶段制定了严格可执行的法律配套体系，使其成为欧洲最发达和最规范的租赁市场。
2.1 实行以居住为导向的住房制度设计，并以法律形式保障
德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。
德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。
德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。
2.2 充足稳定的住房供给
德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）1978年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。二战几乎摧毁了德国一半的住房存量，二战结束后，德国有6200万人口，1460万户家庭，却只有940万套房屋可供居住，通常都是两三户人家居住一套住房。目前，德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000万套，平均两人居住一套房。
主要建筑高峰集中在二战后的前30年，即1949-1978年，年均建成61万套住房。到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。总量宽裕的时代到来，随后的住房建设主要是家庭规模小型化及需求升级导致的。1978年，德国人口达8300万的人口顶峰，其后人口持续负增长，基本保持在8000-8200万人之间。但是在1978-2009年之间，增加了1100万套住房。也就是说，在人口基本没有增长的情况下，住房存量增加了35%。
整体来说，德国住房供给呈现了很明显的阶段性变化。
1，1949-1954年：处于快速扩张阶段；2，1955-1975年： 1973年达到顶峰，处于黄金高峰期；3，1976-1988年：处于下降阶段；4，1989-1995年，由于两德统一事件，出现了一个住房小高潮；5，1996年之后，年竣工套数不断下降，处于萎缩阶段。
2.3 规范发达的租赁市场
德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设。法律规定，因经济收入低、孩子太多，或民族、宗教等原因找不到房子的家庭，政府有提供公共住房供其租住的职责。针对住房短缺问题，政府规定在贷款存续期间，只能把房屋出租给特定收入的家庭，开始租金是按规定收取，后按最低租金收取，返还贷款之后，约束自动解除。
不仅如此，1951-1956年，德国实际建成住宅310万套，其中公共住房180万套。即使到20世纪80年代，住房问题基本得到解决，政府也一直在建设高质量福利房。类似瑞士、瑞典，德国鼓励性租赁住房与营利性租赁住房进行竞争，与其他国家公共租赁房被压制以防和营利性租赁住房竞争形成鲜明对比。
保护承租者的租赁市场。德国拥有欧洲最大的租赁市场，其中90%的家庭在市场上自由租房，受《住房租赁法》保护；另外10%是租用社会住房或廉租房，受政策性住房法律调节。
德国出台了《租房法》和《经济犯罪法》，用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。
住房拥有率较低，租房比例较高。德国住房拥有率较低。德国首都柏林的公寓价格相比英国首都伦敦、法国首都巴黎较低，约为其的六分之一、四分之一。
可能是由于柏林的经济活力稍弱，但是即便是慕尼黑、法兰克福的住房价格相比欧洲其他国家都不是很高。
德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。欧盟的住房拥有率平均约为63%，比德国高19个百分点。欧盟的一些国家住房拥有率非常高，如西班牙为85%、希腊80%、意大利75%、葡萄牙65.2%。这些住房拥有率较高的国家也是在2008年的金融危机中损失较为严重的几个国家。
德国的住房拥有率远远低于其他国家的可能原因是：
1，普通居民在租房和购房中倾向前者。2，私人的住房投资回报率比较可观，使供给相对宽裕。3，私人在租赁住房上的税收优惠政策进一步刺激了住房供给。4，德国的住宅金融政策、服务等制约了居民购房的积极性。整体来看，德国的租赁市场是一个供需平衡的市场，承租人付得起房租，相对购房划算；出租人也可以获得正常的回报。
德国对承租者的保护主要体现在以下的几部法律和政策上：
第一，《住房租赁法》。该法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行约定，并对解约程序进行了严格规范。
第二，租金管制制度。当一个家庭房屋出租时，租金是可以自由协商的，但之后就要对租金进行管制。长期以来，政府规定房东若想提高租金须经过房客同意，若不同意，可以诉讼，不能强行提高租金。
第三，房租补贴政策。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。
德国房价的稳定器——独具特色的住房合作社金融制度。德国的住房合作社拥有210万栋住房，为约500万德国人提供居住，占出租房的9%。与之相匹配的是其房屋互助储金信贷社。该合作社主要目的是解决社员的住房问题。该社成员需先储蓄后贷款，当储蓄额占贷款额的比重达到40%-50%，方能贷款。政府为合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%-70%，有时高达90%，期限一般为20年左右。
2.4 合理稳定的住房投资回报率
德国的住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间，对于追求长期稳定投资回报的投资者有足够的吸引力。与其他投资工具相比，住房投资回报率具有一定的比较优势。如德国2008年之后的1年期存款利率不断下跌至不到1%，10年期国债收益率从2010年之前的2%-3%水平已跌至目前的0水平。
德国的住房投资回报率以房租收益为主，基本稳定在4.5%水平上，房租回报率为4%，房价增值为0.5%。德国的房租约7.5欧/平方米，80平方米需600欧/月。
2.5 严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为
德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。住房交易中，需支付的税费主要包括：过户费3%、评估费5%、资本利得税25%，整体大约10%左右。若住房持有超过10年，不需支付资本利得税；若未满10年出售，需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格-取得房屋成本价格-可抵扣的修缮成本价格”，并严格按照个人所得税累计税率进行征税。德国法律还严格规定房地产开发商的定价行为，按照《经济犯罪法》规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。
2.6 支持供给的德国住房政策
二战后，德国决定大规模进行住房建设，对住房政策的支持主要有三个阶段。
第一阶段，对新建住宅进行扶植，增大房屋供给。如提供30-35年的无利息住房建设贷款来促进住房建设，对私人建房进行税费优惠。
第二阶段，对居住人进行扶植，提高居民购买力。在20世纪60年代，由于租赁权利的放开，租金增长，这时政策主要对租金进行限制规范。90年代后在家庭小型化的趋势下，开始对私人住宅进行津贴。1996-2005年，自用住房补贴高达110亿欧元，是德国最多的支出补助之一。
第三阶段，用现存的房屋解决住房问题。对老屋进行改造，目标群体是那些在市场上买不起房的、需要支持的群体。发展趋势由住房政策转变为住房市场政策。使个体成为住房市场的主体，增加租赁合同的自由度，为没有购房能力的人提供社会福利性住宅。
3德国住房需求：总量放缓、区域分化
从住房需求角度来看，住房主要是解决居民的居住问题，人口因素是决定住房需求的核心因素，人口规模与增长、家庭结构演变、居住环境变化、城镇化进程及城市体系、经济增长及居民购买力等都是影响住房需求的重要变量。
3.1 人口增长和移民速度放缓
城市建筑增长的原动力来自城市内部或者城市周围人口数量的增加。根据生命消费周期理论，自住购房的选择主要来自两个年龄段，一个是25-30岁为结婚而产生的买房需求，另一个是40-50岁为改善居住环境而产生的买房需求。首次置业平均从26岁开始，30岁到达高峰；33-46岁，随着孩子的长大开始第二次置业的高峰；50岁左右，家庭开始在度假区进行第三次置业的高峰。
德国人口自然增长趋势微幅向下。德国源于二战的婴儿潮的顶峰出现在1968年，该年的总生育率达到5.6，然后快速下滑到1973年的1.4，并长期保持在这一水平上。由于人口出生率下降过快，在1972年的时候已低于死亡率，尽管德国推出鼓励生育政策，近年来德国死亡人数还是高于新生儿。人口自然增长率始终在0以下，老龄化程度日益加深。
移民速度放缓，依靠移民来解决国内人口自然增长缺口也无法实现。欧洲一些发达国家均是移民的首选目标，德国1988-2000年人口增长的主要推动力就在于移民以及移民人口的高出生率，特别是1988-1996年因为两德统一放松移民限制，期间累计移民192万，后移民迁入人口不断下降、迁出人数却缓慢上升。移民人口主要分布在德国的大型城市，移民人口占比普遍在20%以上，如法兰克福25%、慕尼黑23%、奥芬巴赫31%。
从总体来看，德国受人口自然增长率的持续负增长和移民放缓的影响，人口规模扩张受到了很大限制，人口长期稳定保持在8000万左右。
3.2 人口结构老龄化，家庭小型化
从结构上看，德国老龄化进程正在加剧。由于德国极低的生育率及低死亡率，老龄化程度居欧盟首位。1960年时德国的老龄化水平（65岁及以上人口占比）为11.53%，2000年为16.31%，40年时间上升近五个百分点；2010年时这一比率为20.38%，10年时间上升四个百分点，老龄化速度明显提高。
老龄化使得德国的地域倾向性住房需求较少地受到就业影响，更多地受到关系和偏好的影响。1）适合老龄人口居住的住房需求大大提升；2）单身家庭的数目急剧增加；3）60岁以上人口的增加对住房形态需求也产生了影响。
家庭小型化趋势显著，家庭数扩张速度明显。从1960年到2010年，50年时间，德国的人口数目增加11.76%、家庭数量增加107.09%，平均家庭人口数由3.76减少到2.03，户均减少1.73人。家庭规模小型化的主要原因是：1）二战后婴儿潮的下一代受教育年限、结婚年龄延长的影响，年轻单身家庭数目增加较快；
2）离异家庭增加，导致一个家庭变为两个家庭；3）平均寿命延长，死亡率下降，老龄人口增长。
家庭小型化影响到人们的购房和租房选择。
1，尽管家庭数量增加，但并未形成有效的住房需求。因为没有生活负担、不用考虑子女教育问题，单身家庭中72.3%的人会选择租房。2，大多数人30岁之后才考虑买房，老龄人口的住房拥有率最高。30岁以下的家庭住房拥有率不到10%。3，德国居民收入差距较大，中低收入家庭需申请住房补贴，住房拥有率较低。
3.3 人口随就业流动，城市分散均衡
人口随着就业走，房价随着人口走。德国人口流动呈现两个趋势。
第一，东部向西部流动。德国人口发展区域化明显，西部城市人口增长，东部城市人口萎缩；大城市人口低速增长，中小城市人口萎缩；服务业城市人口增长，老工业城市人口萎缩。受全球化影响，一些传统的工厂转移到成本更低的国家，使得传统的老工业城市如鲁尔区面临去工业化的过程，人口流出压力较大；一些移民群体也习惯性地向大城市集中。
第二，小城镇向大城镇流动。德国城镇化已到很高的水平了，但是不同于美国中产阶级和上层阶级人口向郊区流动的特点，德国人口流动更多的表现是由中小城镇向大城市流动、由城郊区向中心城区流动。这主要是与大城市更好的就业、工资收入相关。
2000以后，德国总人口基本保持不变，但是德国大城市人口占比快速提高，由2000年的占比7.6%，增加到目前的9.4%，累计增长24%。
人口流动的主要原因是大城市经济结构更稳健，就业机会更多，能够吸引人口流入。虽然德国城市发展相对较为均衡，但是经济危机使得中小城市的企业面临更多问题，抵抗风险的能力较差；在就业压力面前，年轻人也倾向于去大城市；投资移民也拉动了大城市的吸引力。
德国的城镇化已经基本结束，而且它在工业化和城镇化的基础上完成全国人口城市的布局。其城市体系是多核心且均衡的发展，具有分散化、特色化、均衡化的特点。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业发展的缘故，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。柏林和汉堡的人口分别只有340万和180万。
2004年，德国有82个10万人口以上的行政区，70％的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里，不会出现大城市甚至超大型城市的集聚效应，有利于大城市房价涨幅长期保持在合理区间。
以贸易服务业、制造业为主的经济结构的就业大多数集中于城区或近城区，这样将导致人口更加居住城镇化、就业城镇化。由于德国城镇体系相对分散，即使其工业水平、经济实力、人口密度强于法国，房价仍比其便宜。居民对住房的需求也不会出现巨大的区域差异，不同区域房价差异并不大。
3.4 货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳
经济增长是推动社会需求升级的核心因素，也是城市建设和居民住房规模扩张的核心动力。1983年之前德国实际房价与实际人均GDP基本保持同步变动，其后实际人均GDP稳步向上，但实际住房价格却持续向下。一方面，住房价格不仅受收入决定，还和人口规模、人口流动、人口结构、城镇化相关；另一方面，住房不仅仅是一个纯粹的市场问题，还是一个社会问题，政府有责任和义务去提供住房保障，特别是德国这样的“社会市场经济”体制。
德国经济的平稳发展为住房市场的平稳发展提供了一个坚实的环境。德国经济比较稳定，60年来从未出现连续两年负增长，除了2008年全球金融危机的-5%，之前衰退从未超过-1%。20世纪70年代随着德国经济的成熟，人口发展、住房投资、基础设施建设都进入一个平稳期。居民消费结构也趋于稳定，住房及相关支出一直是德国家庭的最大消费项目。
德国联邦银行的首要目标是保持物价稳定，其次才是经济增长。所以，德国长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。在稳健的货币政策背景下，德国房价基本与这些宏观经济指标保持一致，只是在2008年金融危机后。其他指标大幅向下波动然后掉头向上，房价指数呈直线上涨，这主要是由于很多国家房地产泡沫的破裂使得德国房地产对国际投资者更具有吸引力。
从货币存量来看，德国的M2/GDP比英法等国高，但并不代表德国的物价水平就高于其他国家，这主要是受其融资结构的影响。德国是典型的间接融资型金融体系，靠间接的银行融资而非资本市场直接融资。银行贷款较高导致货币总量相对较多，M2/GDP也就相应地较高。
3.5 实行长期稳定的房贷政策
德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。
第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50％以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3％和5％，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期固定的房贷利率，对房贷市场起到了重要的稳定器作用。
4启示
1）德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”。1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。十次危机九次地产，1991年日本房地产泡沫和2008年国次贷危机，全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而房地产泡沫崩溃又带来沉重代价，而德国一直没有出现过严重的房地产泡沫和危机。
2）德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。
德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。
3）充足稳定的住房供给，规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。经过战后重建，到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。
保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪。住房拥有率较低，租房比例较高，德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。
4）合理稳定的住房投资回报率，严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。
5）德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。
6）货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。
7）实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。
第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50％以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3％和5％，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。
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